Méthodologie

La source

Inside Airbnb est un projet indépendant qui relève, ville par ville, le contenu public des annonces de location et le publie sous Creative Commons Attribution 4.0 International (insideairbnb.com). L'observatoire utilise les instantanés de Bruxelles (relevé du 20 septembre 2026, 4 850 annonces), d'Anvers (23 septembre 2026, 2 463 annonces) et de Gand (22 septembre 2026, 1 367 annonces). Ces dates sont celles des données, pas celles de la publication des pages. L'observatoire n'a aucun lien avec Airbnb.

Le champ : les logements entiers actifs

1. On ne garde que les logements entiers (appartement ou maison loués en totalité). Les chambres privées, partagées et d'hôtel sont comptées dans le parc mais exclues des séries.
2. Un logement est actif s'il a reçu au moins un avis au cours des douze mois précédant l'instantané et s'il affiche un prix par nuit strictement positif et inférieur à 2 000 €. Ce dernier filtre écarte les prix aberrants.
3. Les zones sont celles fournies par Inside Airbnb : les 19 communes pour Bruxelles, les quartiers statistiques pour Anvers et Gand.

Les indicateurs

• Prix par nuit : le prix affiché sur l'annonce au moment de l'instantané, hors frais de ménage et de service.
• Nuits louées par an : l'estimation publiée par Inside Airbnb sur les 365 derniers jours, fondée sur le nombre d'avis, une hypothèse de taux d'avis par séjour et une durée de séjour type, plafonnée à 255 nuits. Elle sous-estime les logements dont les voyageurs laissent peu d'avis.
• Revenu brut annuel : l'estimation d'Inside Airbnb sur les 365 derniers jours, soit le prix par nuit multiplié par les nuits louées estimées. C'est un chiffre avant commissions, ménage, linge, énergie, entretien et toute autre charge.
• Médiane et quartiles : calculés par interpolation linéaire entre les deux valeurs encadrantes. La médiane du revenu n'est pas le produit de la médiane du prix par celle des nuits : chaque indicateur est classé séparément.

La saisonnalité

Faute de calendrier de réservations passées, la saisonnalité est lue à travers la date des avis : on compte les avis de chaque mois sur les 24 derniers mois complets (septembre 2024 à août 2026), on additionne les deux années mois par mois et on exprime chaque mois en part du total. L'indice affiché vaut cette part multipliée par 12 : 100 correspond à un mois moyen.

Les seuils de publication

• Une taille de logement n'est affichée que si elle compte au moins 10 logements dans la zone concernée.
• Une zone n'est classée que si elle compte au moins 20 logements actifs (30 pour le classement général) ; entre 20 et 49, elle porte la mention « échantillon réduit ».
• Les montants annuels sont arrondis à la centaine d'euros, les prix par nuit à l'euro.

Ce que les séries ne mesurent pas

Les logements loués sans passer par la plateforme observée, les réservations sans avis, les annulations, les remises négociées, les frais réellement supportés par l'hôte. Les catégories croisées (équipements, notes, durée minimale, taille de l'hôte) décrivent des associations dans le parc, jamais des effets de cause à effet.

Reproduire les chiffres

Les tableaux agrégés sont publiés en CSV sur la page données ouvertes. Avec les fichiers d'Inside Airbnb des mêmes dates et les filtres ci-dessus, chaque médiane du site peut être recalculée.