Methodologie

De bron

Inside Airbnb is een onafhankelijk project dat stad per stad de openbare inhoud van verhuuradvertenties vastlegt en vrijgeeft onder Creative Commons Naamsvermelding 4.0 Internationaal (insideairbnb.com). Het observatorium gebruikt de momentopnamen van Brussel (vastgelegd op 20 september 2026, 4.850 advertenties), Antwerpen (23 september 2026, 2.463 advertenties) en Gent (22 september 2026, 1.367 advertenties). Dat zijn de data van de gegevens, niet van de publicatie van de pagina's. Het observatorium heeft geen enkele band met Airbnb.

Het bereik: actieve volledige woningen

1. Enkel volledige woningen worden behouden (appartement of huis dat in zijn geheel verhuurd wordt). Privékamers, gedeelde kamers en hotelkamers tellen mee in het aanbod, maar niet in de reeksen.
2. Een woning is actief als ze minstens één beoordeling kreeg in de twaalf maanden vóór de momentopname en een prijs per nacht toont die hoger is dan nul en lager dan € 2.000. Die laatste filter schrapt uitschieters.
3. De zones zijn die van Inside Airbnb: de 19 gemeenten voor Brussel, de statistische wijken voor Antwerpen en Gent.

De indicatoren

• Prijs per nacht: de prijs op de advertentie op het moment van de momentopname, zonder schoonmaak- en servicekosten.
• Verhuurde nachten per jaar: de schatting van Inside Airbnb over de laatste 365 dagen, op basis van het aantal beoordelingen, een aangenomen aandeel beoordelingen per verblijf en een standaard verblijfsduur, begrensd op 255 nachten. Ze onderschat woningen waarvan de gasten weinig beoordelingen achterlaten.
• Bruto jaarinkomen: de schatting van Inside Airbnb over de laatste 365 dagen, dus prijs per nacht maal geschatte verhuurde nachten. Het is een cijfer vóór platformkosten, schoonmaak, linnen, energie, onderhoud en andere kosten.
• Mediaan en kwartielen: berekend met lineaire interpolatie tussen de twee omliggende waarden. Het mediane inkomen is niet de mediaanprijs maal het mediane aantal nachten: elke indicator wordt apart gerangschikt.

De seizoenen

Bij gebrek aan een kalender van voorbije boekingen worden de seizoenen gelezen via de datum van de beoordelingen: we tellen de beoordelingen per maand over de laatste 24 volledige maanden (september 2024 tot augustus 2026), tellen de twee jaren maand per maand samen en drukken elke maand uit als aandeel van het totaal. De getoonde index is dat aandeel maal 12: 100 staat voor een gemiddelde maand.

Publicatiedrempels

• Een woninggrootte wordt enkel getoond als ze minstens 10 woningen telt in de betrokken zone.
• Een zone wordt enkel gerangschikt als ze minstens 20 actieve woningen telt (30 voor de algemene ranglijst); tussen 20 en 49 krijgt ze de vermelding „kleine steekproef”.
• Jaarbedragen worden afgerond op honderd euro, prijzen per nacht op de euro.

Wat de reeksen niet meten

Woningen die buiten het bekeken platform verhuurd worden, boekingen zonder beoordeling, annuleringen, onderhandelde kortingen, de kosten die de verhuurder echt draagt. Gekruiste categorieën (voorzieningen, scores, minimumverblijf, grootte van de verhuurder) beschrijven verbanden in het aanbod, nooit oorzaak en gevolg.

De cijfers narekenen

De geaggregeerde tabellen staan in CSV op de pagina open gegevens. Met de bestanden van Inside Airbnb van dezelfde data en de filters hierboven kun je elke mediaan op de site opnieuw berekenen.